Anonyme
Anonyme a posé la question dans Entreprises et financeCarrière et emploi · il y a 1 décennie

Quels sont les avantages et inconvénients d'un poste d'agent immobilier en statut d'agent commercial ?

Sans emploi depuis deux mois, de formation commerciale, j'ai posytulé pour un poste d'agent immobilier...Apparemment ils sont ok sur ma candidature, mais je leur ai demandé de ne commencer que lundi prochain...J'hésite encore...Car le statutr d'agent commercial est très risqué, notamment aux niveaux revenus...Je perçois les assedic, mais j'ai peur de perdre mon temps et mon énergie...J'ai constaté qu'il y a des dizaines d'agences immobilières dans tous les arrondissements de Paris, et par conséquent la concurrence doit être féroce...Pouvez vous me conseiller,s'il vous plaît,merci ?

3 réponses

Évaluation
  • il y a 1 décennie
    Réponse favorite

    Prudence Prudence Extrème prudence.

    Le statut d'agent commercial ne convient absolument pas pour l'activité de négociateur immobilier telle qu'elle est pratiquée partout.

    La réalité c'est un statut de salarié avec intéressement au Ca qui conviendrait, mais pour ne pas payer les charges sociales, la plupart des agences ont eu recours à ce contrat. Bilan en cas de conflit on se retrouve au Tribunal avec une demande de requalification du contrat en contrat de travail.

    Devant les abus les pouvoirs publics on fait la pire des choses : ils ont entériné le dysfonctionnement et ont légalisé en juillet 2006 tous les abus : le statut d'agent commercial est admis pour un négociateur immobilier.

    Toutefois, le problème reste entier.

    En tant qu'Agent Commercial, tu es mandataire indépendant.

    Tu n'as donc de compte à rendre à personne, sauf à ton mandant, pour qu'il puisse constater que tu accomplis ta mission. Mais cela n'a rien à voir avec un contrôle d'employeur.

    En contrepartie, tu es payé en général à la commission sur les transactions.

    En soit, ce n'est pas un problème si plusieurs points du contrat et du statut sont bien respectés.

    Indépendance. La base du contrat d' AC.

    Pour qu'il y ait indépendance et non lien de subordination (en fait un contrat de travail salarié) le mandant, ne doit en aucun cas intervenir dans le déroulement de ta mission.

    Il n' a aucune directive d'horaires à te donner, aucune présence obligatoire, aucun élément de contrôle à se faire remettre, aucune indication pour savoir qui tu visites, quand et comment tu organises tes activités : tu dois pouvoir démarcher comme bon te semble.

    Sinon, on a un contrat de travail déguisé et on repart devant le tibunal. La loi de juillet n'a rien changé sur ce point.

    Statut.

    Le contrat d'agent commercial est l'un des rares contrats qui soit réglementé à l'échelon européen. Il doit comporter des mentions obligatoires et faire expressément référence à la loi sur le statut d'agent commercial.

    parmi ces éléùents :

    - Stipulation d'indépendance,

    - propriété de la clientèle (tu reste propriétaire de ta clientèle et les commissions qui en résultent te sont acquises qu'elles soient directes ou indircetes : on voit déjà comment le contrat d'AC est absurde pour un négociateur immobilier, dont les clienst c'est bien connu, revienneent toutes les semaines lui commander dix kilo d'appartements)

    - durée de 5 ans, reconductible par tacite reconduction, non possibilité de rupture sans motif et sans versement d'une indemnité de rupture,

    - indications de clientèle visée, zone géographique, mode de rémunération.

    etc etc

    Et surtout, surtout, et c'est là que le bat blesse : un agent commercial doit avoir plusieurs mandants.

    Je dis bien DOIT.

    Toute interdiction, par une clause de non concurrence ou une limitation ad hoc, remettrait en cause la nature même du contrat.

    Ainsi, si tu veux obtenir une exonération de charges sociales en tant que chômeur et que tu déposes un dossier à l'ACCRE, pour créer en tant qu'Agent Co et bénéficier des aides à la création, tu devras présenter DEUX contrats minimum.

    Car avec un seul donneur d'ordre, un seul mandant et 100% de l'activité qui lui est consacrée on retombe sur quoi? Oui monsieur au fond, bien répondu : un contrat de travail.

    Enfin, la rémunération.

    Le contrat d'Agent Co, n'est en général que le cache sexe des agences immobilières qui ne veulent ni payer ni former les salariés.

    Partant du principe qu'il va marner au début, on lui fait rentrer du mandat : la base de toute agence. Sans bien à vendre, elle est foutue.

    La négociation, c'est difficile, très long, surtout en ce moment : durée moyenne de vente d'une maison de 4 à 6 mois parfois plus si les proprios ont surévalué le bien (et aujourd'hui pour prendre du mandat, les enseignes poussent à surévaluer le bien -on travaille avec du rêve).

    Il faut donc dans ce métier pouvoir attendre de toucher les commissions.

    Or, entre le moment où le client signe un sous-seing privé pour acheter et le moment où l'acte de vente est signé chez le notaire, il se passe en général de 3 mois à 4 mois parfois plus (délai de rétractation obligatoire du sous-seing, recherche du financement, délai obligatoire de rétractation du crédit, rédaction des actes, envois si double-minute, pouvoirs, recherche des accords des héritiers...tout est long).

    Entre-temps, il faut manger et souvent les "négociateuragentcos" dépensent beaucoup d'énérgie, se lassent, s'épuisent, se démotivent et partent : tout bénéf pour l'agent qui reste, car on oubliera de leur verser les commissions.

    Certaines enseignes sont réputées pour leur turn over.

    Enfin les commissions.

    Actuellement, les agences prennent entre 4 et 6% HT d'honoraires sur les transactions immo. Certains font du dumping à 3%, surfant sur le fait qu'il y a 6 ans avant l'envolée des prix, on prenait 9/10%. Mais la où les prix ont triplé, il suffit de diviser par trois pour garder le même montant de commissions en nominal.

    Que va toucher l'Agent Co sur ces commissions?

    Et d'abord qui paye quoi?

    Qui paye les frais de publicité pour la vente (les annonces)?

    Si c'est l'Agent Co. qui prend tout en charge, il faut alors qu'il perçoive 75%.

    Si c'est le mandant, il en aura les frais, mais en dessous de 60% de reversement de commissions, il faut dire non.

    Une vente de 200 000 euros va rapporter à l'agence 10 000 euros HT. Elle va avoir 1500 euros de frais d'annonces, de pub et de gestion.

    Pour l'agent co, les charges sont énormes : téléphone, voiture, essence, habillement, assurances... et les charges sociales.

    10 000 euros à 60% : 6 000 euros de comm.

    Charges sociales et impôts à prévoir : 3000 €.

    (Attention au piège des exonérations : quand on parle d'exo de charges sociales, les pouvoirs publics oublient de dire que cela ne concerne ni la CSG/RDS ni les caisses retraite) et bien sur ni la taxe professionnelle, sauf la première année si tu démarres après le 1er janvier et la taxe de formation professionnelle.

    Reste 3000 euros pour payer les autres frais : 1000 euros facile.

    Solde 2000 euros. Les bons mois.

    Problème, il y a tellement d'agences que pour faire une vente de 200 k€ par mois, c'est le bout du monde.

    Et sans avance de trésorerie, c'est impossible.

  • il y a 1 décennie

    OUH LA LA JE VIENS DE LIRE LA REPONSE DE CATALANG...

    T'ES SUR QUE TU VEUX TOUJOURS BOSSER DANS L'IMMOBILIER, IBRAHIM ?...

    BON COURAGE

  • il y a 1 décennie

    oui mais pour etre agent commercial tu dois te declarer pour en avoir le statut, tu peux rester comme ça jusqu a ton premier encaissement de commission, mais des que tu auras touché ccelui ci ,; hop les ennuis commencent à savoir les cotisations à payer que tu aies de quoi ou non , tu es redevable, j ai du arreter a cause de ça , c est trop aleatoire

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